Волнующие и действительно важные новости для покупателей жилья

Разбираем важные изменения в законе о долевом строительстве, которые коснутся покупателей жилья.

«28» декабря 2018г. Госдума приняла поправки в ФЗ-214, кардинально меняющие «правила игры» на рынке жилищного строительства. Идея состоит в том, чтобы полностью поставить процесс строительства жилья под контроль банков (целевое расходование средств) и подкрепить его банковским финансированием, т.е. финансирование строительства будет производиться исключительно за счет банковского кредита. На эту технологию с 01.07.2019 года перейдут все проекты, кроме находящихся в стадии завершения.

Поделиться своим экспертным мнением по данному вопросу мы попросили генерального директора ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Юрия Владимировича Моисеенко.

— Юрий Владимирович, какую цель, по вашему мнению, преследует правительство принятием поправок в федеральный закон о долевом строительстве?

— Цель ясна — не допустить случаев недостроя и появления «обманутых дольщиков».

Схема понятна: на этапе строительства средства, внесенные покупателями жилья, будут резервироваться в банке на специальных счетах – так называемых «счетах эскроу». Доступ к ним застройщик получит только после того, как дом будет построен и сдан. Банк, таким образом, получает бесплатный ресурс для кредитования (% по счетам эскроу по закону не начисляются), ставка по кредиту для застройщика в объеме средств, находящихся на счетах эскроу, ниже рыночной, и составляет на сегодня 6-7% годовых.

— Потенциального покупателя квартиры волнует не столько новая технология расчетов, сколько вопрос – а как это отразится на стоимости жилья?

— Сразу оговорюсь, что я излагаю исключительно свою точку зрения, и она, конечно, может не совпадать с мнением других застройщиков.

Изменятся ли цены на жилье после 01.07.2019 г.? Мой ответ, наверное, удивит Вас – и да, и нет. Всё очень просто: цены на начальных стадиях строительства вырастут, цены готового жилья – нет.

— Расскажите пожалуйста подробнее на каких именно стадиях строительства ждать повышения.

— Допустим, строительство дома занимает 2 года. Цена квадратного метра в начале, на этапе «котлована» составляет 80% от цены готового жилья, т.е. дисконт равен 20%.
Почему именно такая цифра? Потому что у застройщика есть альтернатива: можно не продавать квартиры, а финансировать стройку за счет банковского кредита и продавать уже готовое жилье за 100% стоимости. При ставке по кредиту 10% годовых (актуальная ставка для большей части времени прошлого года) эти две схемы примерно равны по экономике, не случайно микрорайон «Академический» на протяжении длительного времени финансировался за счет банковского кредита.

— Почему же подорожают квартиры на начальных этапах строительства?

Цифры в примере условные, и могут колебаться в зависимости от макроэкономической ситуации, но для того, чтобы покупатель принес застройщику деньги за 2 года до завершения строительства, застройщику необходимо предложить покупателю дисконт в 20%. Но теперь, кроме этого, застройщик еще заплатит процент по кредиту – допустим, 6% годовых (см. выше), т.е. за 2 года 12%. В результате совокупные потери застройщика составят 32% (20% дисконт и 12% оплата по кредиту).

— Получается, что в новых условиях застройщику выгоднее привлекать банковские средства и выводить на рынок уже готовое жильё?

Получается так. Зачем застройщику терять 32%, если он может ограничиться 20%, не продавая квартиры на начальном этапе, просто взяв кредит в банке под 10% годовых. Для того, чтобы эти схемы были вновь стали равнозначными по экономике, застройщик вынужден снизить дисконт на квартиры в начале строительства на 8%, добавляем 12% на обслуживание банковского кредита и получаем те же 20%.
В результате, застройщик в начале строительства будет продавать квартиры конечному покупателю не за 80% от конечной стоимости, а за 92%. Очевидно, что объёмы продаж снизятся, но не беда – дефицит будем замещать банковским кредитом.

Соответственно, на цену готового жилья эта схема влияния не оказывает – можно, как и прежде, строить исключительно за счет банковского кредита и продавать уже готовое. Понятно, что при изменении ставки % по кредиту, например при изменении ставки ЦБ расходы застройщика (и цена жилья) могут измениться, но это уже другая песня.

Таким образом, допустимый для застройщика дисконт равен произведению разницы в ставке по обычному банковскому кредиту и ставке при кредитовании под остатки на счетах эскроу на период, оставшийся до окончания стройки, Дисконт = (%обычный — %эскроу)хТ. В нашем примере через год от начала строительства, и получается, что за год до его окончания допустимый дисконт равен (10%-6%)х1 год=4%.

— Юрий Владимирович, что Вы порекомендуете горожанам, планирующим в ближайшее время покупку квартиры в новостройке?

— Вывод и рекомендации из всего вышесказанного очень просты: заинтересованным лицам имеет смысл именно сейчас задуматься о покупке квартиры в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства, так сказать, пока «не началось».

Кстати, в феврале мы открываем продажи второй очереди жилого квартала «Мельница», это современное 36 этажное здание с уникальными для Екатеринбурга архитектурными решениями.

Другие новости